Prachtige uitleg over het begrip Verborgen Gebrek (bron AD)

Het is natuurlijk niet zo dat elk probleem dat je na de koop ontdekt een verborgen gebrek is. ,,Veel gebreken zijn namelijk zichtbaar of horen simpelweg bij de ouderdom van een woning’’, zegt Joyce Donat, woordvoerder van de Consumentenbond. ,,Zorg er dus voor dat je als koper goed onderzoek doet naar het huis dat je wilt kopen. Zo kom je niet voor vervelende verrassingen te staan.’’

Zichtbare gebreken
Problemen die je tijdens de bezichtiging kunt zien, zoals vochtplekken, scheuren in de muur of kapotte dakpannen, vallen niet onder verborgen gebreken. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om hierop te letten.

Achterstallig onderhoud
Bij oudere huizen kun je verwachten dat onderhoud nodig is, zoals het vervangen van oude kozijnen of een verouderde cv-ketel. ,,Een goed onderhouden cv-ketel die al 20 jaar oud is, kan kapot gaan’’, zegt Boersma. ,,Het einde van de levensduur is dan bereikt. Dat risico hoort bij het kopen van een oudere woning.’’

Voor kleine gebreken zoals een piepende deur of een scheurtje in de muur is de koper zelf verantwoordelijk, zolang deze het normale gebruik van het huis niet belemmeren.

Het risico van gebreken ligt in principe bij de koper. Dat is meestal ook zo vastgelegd in de koopovereenkomst. Er is echter een belangrijke uitzondering: de woning moet geschikt zijn voor normaal gebruik als woonhuis. „Belemmert een verborgen gebrek het normale gebruik en kon de koper dit redelijkerwijs niet weten, dan is de verkoper vaak aansprakelijk”, legt Boersma uit. Voorwaarde is wel dat er in het koopcontract geen clausule staat die de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt, zoals bijvoorbeeld een ouderdomsclausule.

Een voorbeeld van Boersma is een woning waarvan de keuken niet aangesloten bleek op het riool. Hierdoor liep het water de zandgrond in. De koper had dit logischerwijs niet gezien bij de bezichtiging, en de rechter oordeelde dat dit een belemmering was voor normaal gebruik. Zeker ook omdat daardoor de kans op verzakking of lekkages toenam. De verkoper werd daarom aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten.

Bij een andere woning werd tijdens een verbouwing zogeheten hechtgebonden asbest aangetroffen. Je zou denken dat dit vooraf niet te zien was, dus een verborgen gebrek. Maar de rechter oordeelde anders. „De aanwezigheid van hechtgebonden asbest belemmert niet snel het normale gebruik, zolang er geen gezondheidsrisico’s zijn”, zegt Boersma. „Dat is wel zo bij niet-hechtgebonden asbest, dat is doorgaans levensgevaarlijk. Als je daar maar een schroefje in boort, dwarrelt het asbest al rond.”

Nog zo’n voorbeeld: een koper stelde een verkoper aansprakelijk voor incidentele wateroverlast in de kelder. De rechter oordeelde dat dit probleem niet ernstig genoeg was om normaal gebruik te belemmeren. Daarnaast waren tijdens de bezichtiging al vochtplekken zichtbaar, wat aanleiding had moeten geven tot verder onderzoek. Dit was echter niet gebeurd.

Voor kopers
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren. ,,Zeker bij oudere woningen is dit sterk aan te raden’’, zegt Donat. ,,Een bouwkundige inspecteert de woning en geeft inzicht in de staat ervan. Zo kun je verborgen gebreken eerder opsporen en eventueel meenemen in de onderhandelingen. Het heeft inderdaad in een oververhitte markt misschien invloed op je onderhandelingspositie, maar overweeg het risico goed.’’

Vraag door bij de bezichtiging. Let op vochtplekken, scheuren en andere tekenen die wijzen op mogelijke problemen. Als je twijfelt, vraag dan om meer informatie of doe aanvullend onderzoek.

Neem een ontbindende clausule op, zoals voorbehoud van bouwkundige keuring. Hiermee kun je de koop annuleren als er ernstige gebreken blijken. Dit geeft je meer zekerheid.

Voor verkopers
Voldoe aan de mededelingsplicht en geef eerlijk aan welke gebreken je kent. ,,Als je gebreken verzwijgt en de koper ontdekt deze later, kun je aansprakelijk worden gesteld’’, waarschuwt Boersma.

Gebruik een ouderdomsclausule om aansprakelijkheid voor gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning te beperken. Dit is vooral handig bij oudere huizen.

Wat te doen bij een verborgen gebrek? Ontdek je na de koop een verborgen gebrek, meld dit dan direct bij de verkoper. ,,Je moet binnen bekwame tijd melding maken’’, zegt Donat. De redelijke termijn is afhankelijk van de omstandigheden. Probeer eerst samen met de verkoper tot een oplossing te komen. Als dat niet lukt, kun je overwegen juridische stappen te ondernemen. Boersma: ,,Leg het probleem goed vast met foto’s en rapporten van deskundigen. Overweeg eventueel een mediator in te schakelen of, indien noodzakelijk, een jurist. Een rechtsbijstandsverzekering kan hierbij waardevol zijn.’’

Donat: ,,Lees het contract zorgvuldig. Het is natuurlijk altijd belangrijk, maar let vooral goed op de clausules in het koopcontract, zoals een ouderdomsclausule. Die kunnen je risico’s als koper namelijk vergroten. Zorg er dus voor dat je goed geïnformeerd bent voordat je een grote stap zoals het kopen van een huis zet.’’